如果纯投资，在西安如何选房？

前一段央行出来说，房价暴涨，地方政府有不可推卸的责任，这是明显的推卸责任，因为房价上涨是因为央行放水，如果央行不放水倒逼手上的钱贬值，大家恐慌为钱找保值的渠道，房价怎么上涨，但央行又说，因为地方政府供地太少，显然这里面存在着关系复杂的各种问题，这些问题都是无法解决的，所以我们应该更趋向关注楼盘本身，而不是随行就市的房价。

我们在上文已经提到了，西安房地产存在的问题都是显性的问题，这也是为什么很多人在了解情况之后举棋不定的原因，但是投资西安房地产一定要站在中国房价的基本面和西安在同等城市维度下来看。

目前中国的银根和货币放水的基本面不会转变，国税总局关于契税的政策没有改变的迹象也不会下放权力给地方政府，所以因城施政只能达调控城市房价进入盘整期，但是在资金漫灌的现实下，西安是待涨城市。

在西安我们还没有看到炒房团，但是在每一个销售中心都有8组客户左右，这样的情形，你还是能隐隐的感觉到不安的躁动浸淫在空气里。

上涨的势头正在逼近，这是最直观的感受。

所以，如果你想趁着西安的房价还没有涨起来，进行短线的纯投资，该如何选择区域和楼盘？米宅米宅西安小分队带来从一线调研的报告。

1先来看西安房地产区域地图

简单描述一下，西安08年之前的主要发展方向是西南的高新区（也叫高新一期），08年之后受市政府北迁的引导开始发力偏东北方向的经济技术开发区(新市政府片区），与此同时东南方向的曲江一期和城东方向的浐灞一期也是发展区域。

目前新市政府片区发展渐趋饱和已越过未央大道，沿太华路形成目前比较活跃的大明宫板块；浐灞一期主要沿地铁一号线发展，目前浐灞二期主要沿三号线同时与大明宫板块对接；高新区因为产业导入和名校林立，目前仍然拥有绝对的地缘优势和人口红利；曲江二期区域配套匮乏以及曲江一期的遗留的泡沫问题，发展势头一般，但未来有空间。

总的来说，西安南和北的城市风貌差别很大。

2下面我们来具体的说说各个区域的情况

北区：特别是新市政府所在区域，目前的现状是路宽景美、市政配套齐全，商业中心逐渐成型，但因为开发片区和开发量太大，这个区域是西安空置率最高的一个区域。目前二手房价格价格跨度比较大，从6000元/㎡到10000多不等，这和这个区域开发模式有关，前期都是政府机关先搬过去，随后品牌开发商跟进，带进来好产品，但是整个区域内以高层小区为主，整体容积率偏高。目前新房的售价处在西安房价的均价之上。

南区：主要有两个区域，一个是西安的高新区，目前开发到高新二区，偏西南的方向。

高新区的核心区是西安发展最成熟、人口最稠密、教育资源最强的区域。以商务为主，住宅基本处在区域的外围，其中普通住宅均价8000元/㎡，也是高于西安整体房价均价。

这个区域适合教育移民，西安五大名校基本集中在这个区域。

我们再来看高新二期，从区域来看偏西南，以住宅为主，所以在售楼盘众多，普通住宅均价集中在7000-8000元/㎡，对这个区域的看法是，建议选择相对成熟的区域，公寓和小户型若长期持有出租投资价值更大。

在这里要插一句，高新区最大的问题是交通拥堵，西安市政府显然是想把南边的人往北边引导，所以整个高新区除了规划中的6号线以外，没有其它的地铁线路，而北区除了已开通贯穿东西的一号线，已开通的二号线和试运行的三号线，还有18年开通的四号线，所以北区就是市政府着重引导和发展的区域，无奈西安人的地缘情节太严重，北区不太被认可，而高新区产业导入太成功，导致人口密集，另外南区还有一个优势就是高校林立，就好像郑州的大北区一样，很多人在这里上学、租房、工作买房当然不愿意往北去。但是随着北区地铁的开通，各种配套的进一步成熟，人口的逐渐入住，这种现状也逐渐在变化。

再来看浐灞片区，浐灞片区也是分为两期，其中一期主要是沿线地铁一号线，从区位上来看属于西安东，主要以偏刚需的楼盘为主均价6000元/㎡，这个区域并不是城市发展的方向，虽然有浐灞的概念，但终究没有成气候。

目前浐灞已经发展到浐灞二期，从区位上看属于西安的西北部，距离浐灞湿地公园和自贸区更近，最主要的是它在地理位置上属于北区，有城市向北的发展动力，这个区域目前的产品以改善为主，保利、龙湖均有洋房产品在售，因为区域不成熟和起步晚，高层均价6000-7000元/㎡，洋房标准层均价集中在8000元/㎡。

目前这个区域有已通的2号线和试运行的3号线。

大明宫板块，与浐灞二期西边无缝对接，这也是目前西安市场最活跃的区域之一。

原因如下：这个区域是西北部新市政府所在区域自然外延区域，在地理位置上属于正北区域，区域内商业、学校、医疗、交通都已经成规模，已经开业的万达也在这个区域内，已通车的2号线和18年通车的4号线都在这个区域。目前均价集中7200元/㎡左右，以刚需，刚改产品为主，区域内大牌开发商云集，产品优势明显。

现在剩下最后一个区域，就是曲江新区，曲江新区从区位上位于西安城市的东南部。分两期开发，目前开发到曲江二期，一期已经无地开发，产品以改善和终极置业为主，是西安公认的富人区。但是因为前期被陕北人炒房子泡沫严重，现状是基础配套欠缺，特别是商业，二手房有价无市。曲江一期最大的优势就是自然环境、人文环境是独一无二的，有湖有山，有雁塔的人文景观。

曲江二期从地理位置上可以看到骊山，这个区域从2012年开始目前来看还处在起步阶段，配套几乎为零，利好是18年通车的4号地铁线，对于这个区域建议选择地铁盘，均价7000元/㎡（不带装修）左右。

分析完西安的各个区域，我们基本可以确定三个区域待选：

1、大明宫区域，在这个区域选盘建议考虑两点，地铁+万达，因为区域产品以刚需刚改为主，所以建议90平米左右的小三房或两房，短线投资。

2、浐灞，选择洋房产品，中长线持有。

3、曲江二期，选择地铁盘。

3确定待选区域，面对区域内的众多楼盘该如何选择？

首先，房价上涨是有周期，我们要找到那些可以对抗周期的楼盘，所以要以长线的思维去投资房地产，去寻找更有价值的房子。 

▼同地段不同地产商该如何选？

在纯投资的主导下，投资不一定要选品牌最好的开发商，因为品牌是很感性的，其实判断一个开发商品牌价值最好的方式就是就是以往二手房的价格以及开发商在这个城市的发展规划（也可以叫储备项目）。你不用担心你选择的开发商品牌不够大，如果你能想到这一点，说明你是聪明的，总有傻子会来接盘的。

比如大明宫板块的金科·天籁城和万科·天域名城。二者相比，万科的品牌明显大于金科，但是万科的这个项目是收购项目，仅有项目名称“万科”两个字是万科的，从产品到服务都不是万科的，单纯这一点这两盘相比，肯定是选金科。但是还有另外一个原因，这是金科在西安竖品牌的项目，因此无论从产品还是物业都是有保障的。最后一个原因就是因为金科的品牌相对弱于万科，但二者是对标项目，因此在价格上金科一定会有优势的。

▼纯投资的选房标准与兼顾自住最大的区别？

自住是以自己为中心，但是投资是换位思考，以多数人为思考原点。比如大明宫板块，多数人选择这个区域置业，是刚需或刚改。因此，地铁和商业是必不可少的。参照这个标准，地铁口、紧邻万达，刚需小三房或两房一定是首选。若你非要在这个区域选择改善类产品投资，那么将来你一定会面临单价低、收益低、出手周期长、出租难的问题。

▼要买物业服务更好的楼盘

按照未来的走势，物业管理直接影响房子升值的潜力，物业服务好的楼盘相对保值增值会更有保障，当然物业服务水平在一定程度上与物业费高低是成正比的，也就是相同物业形态下，一般物业服务好的相对物业费会更高一些。我们也建议大家不要心疼那一点物业费，那都是小钱。

在看浐灞二期片区内保利洋房和龙湖洋房的时候，虽然从产品上看一定是选择龙湖的洋房，但还有一个小原因就是龙湖物业服务的口碑很好，当然物业费也相对高些。因为洋房投资是一项长线投资，所以物业服务更重要。

最后，我想多说一句，炒房暴富是个伪命题。暴富的永远是一小撮人，从你买房到三年之后可以转手，年收益在百分之十五就已经是非常不错的投资了。那我们为什么还要去买房投资呢？因为我们可以投资的渠道太少了，所以买房其实时被逼无奈的选择，更多的你要考虑的是通过买房子实现资产保值，而不是期待炒房暴富。

如果你有这个心态的话，就去西安看看吧。

END

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